文/ 歐陽 弘 主持律師 ；曾 奕綺 助理
買房子為口耳相傳中所說的人生一大喜事，但要盡力檢查的事項相當多。若發生你買了房子但鄰居要求你給付基地使用租金，你是不是會滿頭問號：這明明是你買的房子，為何會發生要另外給付基地使用租金的事情呢？
除非你買的是獨門獨棟的建物，否則你買到的多半會是法律上所說的區分所有建築物，也就是「數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物」。 此時，「區分所有人就區分所有建築物共有部分及基地之應有部分，依其專有部分面積與專有部分總面積之比例定之。但另有約定者，從其約定」(民法第799條第1項羽第4項)。這個條文修改於民國98年1月23日(6個月後施行)，也就是說，自此之後，所買賣的房屋發生區分所有建物所坐落基地之應有部分，與依專有部分面積與專有部分總面積之比例有所不足時，例如你買了建築物專有部分的十分之一，但卻只買到了其坐落基地應有部分的百分之一時，建築物其他基地共有人（指基地應有部分超過上述計算比例之土地所有權人），就有可能因為你對基地應有部分不足一事而主張權利。
上述其他基地所有人所得主張的權利，是你可能因此受有的不當得利。依民法第818條，由於「各共有人按其應有部分，對於共有物之全部有使用收益之權，係指各共有人得就共有物全部，於無害他共有人之權利限度內，可按其應有部分行使用益權而言，故共有人如逾越其應有部分之範圍使用收益時，即係超越其權利範圍而為使用收益，其所受超過利益，要難謂非不當得利」（最高法院55年台上字第1949號判例參照）。申言之，法律上「就區分所有建物坐落基地應有部分不足，既明文規定有優先承買權，顯見立法者就區分所有建物坐落基地應有部分如屬不足，係認為就不足部分與其他土地共有人應有使用對價關係（不當得利）之存在」(台北地方法院99年訴字第566號民事判決參照)。
若真有其他基地所有人對買受房屋之人主張有上述不當得利之情事，除非買賣雙方有特殊約定，否則原則上出賣人要負瑕疵擔保責任。換言之，如果你買到房子所坐落的基地應有部分不足時，可以向出賣人主張這是一種價值的瑕疵，請求解除契約或減少價金。
實務上曾出現的案例是，出賣人知道其他基地所有人會告知買方房子坐落土地的坪數不足不要買，這會影響買方的意願，為了要順利將房子賣出所以出賣人先跟會出面干擾交易的其他基地所有人達成共識，使其在交易過程中保持沉默，然後在簽約當天提出土地建物產權調查表，說明房子各樓層的土地及建物的坪數，買方現場未意識到潛藏的法律問題，因此仍簽約購買。只是買下房子以後，其他基地所有人開始向主張買方須給付使用基地的不當得利租金。此時，雖然買方簽約前有機會審酌土地建物產權調查表而知道建物所佔基地持份不足一事，但出賣人既然明知有此潛在爭議卻未明確告知，仍應認為這可歸責於出賣人，無法免除其責任。
再者，買方也應更加留意買賣契約上是否有違約金條款，因為如果賣方故意隱瞞瑕疵而不告知，買方可以主張解除契約返還以給付價金後，再請求給付違約金的。實務上台北地方法院99年訴字第566號民事判決即認定：「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。民法第250條有所規定。又按本約簽訂後，乙方（即被告凃明哲）若有擅自解約、不為給付、給付不能或違約情事致本約解除，應立即返還已收價金並負擔甲方（即原告）所受損害之賠償以外，並同意按甲方已支付價金總額計算，作為懲罰性違約金給付甲方。系爭不動產買賣契約書第10條第3項已訂明在案。查被告凃明哲應負不完全給付責任，已如上述，是依據上述契約所約定違約金條款，原告自得請求被告凃明哲應給付違約金予原告」，可供參照。
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