文/ 張 展旗 顧問
公平會在近幾個月內，針對不動產的廣告不實，做出了多件處分書，顯見在前一陣子不動產交易熱絡的市況下，亦伴隨著為數不少的廣告不實糾紛。購屋人在遇到廣告不實時，對糾紛處理結果的期待，應該是盼能獲得妥適的賠償，不過公平會雖然作出了處分，但並不能直接讓受害人獲得民事損害賠償。蓋處分書的內涵只是認定事業有違反公平法的行為，並處以行政罰款，這屬於建商的行政責任範疇；而受害人若要獲得賠償，仍要自行提起民事訴訟，請求建商負擔民事上的損害賠償責任。
壹、公平法的損害賠償規定
公平法第30條：「事業違反本法之規定，致侵害他人權益者，應負損害賠償責任。」依多數學說及實務見解，認為本條屬於侵權行為損害賠償責任，例如臺灣高等法院 92 年度重上字第 81 號民事判決謂：「被害人依公平交易法第31條、第32條（註：現行第30條、第31條）之規定請求損害賠償責任，基本上仍屬侵權行為損害賠償責任」。此外，由於這個條文中沒有「故意」「過失」的規定，故有些判決認為本條屬於「無過失責任」。例如，臺灣橋頭地方法院 107 年度消字第 2 號民事判決即謂：「公平交易法第31條（註：現行第30條）之規定，旨在規範事業違反公平交易法之規定，致侵害他人權益者，不問該事業有無故意過失，均須負損害賠償責任，即事業所負之侵權行為責任乃為無過失責任」。智慧財產法院106年度民商訴字第 3號民事判決也謂：「事業違反本法之規定，致侵害他人權益者，應負損害賠償責任，公平交易法第30條有明文規定。且依此規定，違反公平交易法之事業，並無須有故意、過失，只要其違反公平交易法規定，造成他人權益受損，即應負損害賠償責任」、「系爭轉址行為違反公平交易法第25條之損害賠償責任，為無過失責任，已如前述，[該]公司依法並不能舉證其無過失以解免責任」。
或許有人會認為說，既然事業即使無過失也要負賠償責任，而且公平會都已經處分了，那麼受害人把公平會的處分書當作證據，提起民事訴訟，應該很容易獲得勝訴判決吧？但其實不然。
貳、受害人的舉證責任
公平法關於損害賠償的規定，其實可以大致拆解為「事業違反公平法規定」、「導致（也就是有因果關係）」、「權益受有損害」三個要件，而受害人對這些要件，均負有舉證責任。在「事業違反公平法規定」要件方面，實務上受害人通常會提出公平會處分書為據，但需注意是，民事法院並不受公平會處分書的拘束，而且在某些案例中，民事法院也作出了和公平會或行政法院不同的判斷。
即使民事法院肯認公平會的處分書，充其量也只能作為「事業有違反公平法規定」這個要件的證據之一而已，至於其他的構成要件，並不在公平會處分書的範圍之內，故受害人仍須就其它的要件加以舉證。參諸臺灣臺北地方法院88年度重訴字第1740號民事判決謂：「公平交易法第31條（註：現行第30條）固規定，事業違反本法之規定，致侵害他人權益者，應負損害賠償責任。行政院公平交易委員會雖對被告[銷售建案]之廣告作成廣告不實之處分，但該處分係主管機關針對廣告作通案觀察，有無構成第21條之事由，所為之判斷。於個案契約當事人是否因此權益受有侵害，或有無因果關係，據該條主張者，仍應就構成要件負舉證之責。」臺灣高等法院92年度重上字第 81 號民事判決謂：「侵權行為損害賠償責任之成立，其要件之二，必須行為人有侵害被害人之權利或利益（於行為人係故意以背於善良風俗之方法加損害於他人時），以及權利人之受損害與侵權行為之間有相當因果關係。…被害人依公平交易法第31條、第32條（註：現行第30條、第31條）之規定請求損害賠償責任，基本上仍屬侵權行為損害賠償責任，亦應以有相當因果關係，並受有實際損害為成立要件。」以上這些判決，即說明了公平法的損害賠償訴訟，受害人對於「權益受有實際損害」、「有相當因果關係」這兩個要件也負有舉證責任。
參、關於上述這幾個要件，以下將藉由實務案例，說明所需注意的事項：
一、「事業違反公平法規定」要件的證明
在不動產的不實廣告案件中，常可看到廣告刊載的建物設施或用途不符合建築法規的情形。倘建商日後交屋時，交付的是與廣告內容相符但與建築法規不符的建物設施，這究竟算不算廣告不實呢？就此，公平會通常會認為，該廣告會使一般消費者誤認廣告所載的設施日後得以合法使用，故該等廣告屬於對商品之內容、用途為虛偽不實及引人錯誤之表示，因此縱使建商日後交付與廣告內容相同的建物設施，仍會違反公平法第21條廣告不實的規定。
上開情形容易產生爭議的是，倘若建商在消費者賞屋過程中，已就不符合建築法規的情形有所說明，或是建商與購屋人締約時已就此有特別約定（例如「二次施工」，即約定取得使用執照後，再進行第二次的施工增建或將部分面積修改用途等，使其與廣告相符。這種二次施工有可能是非法的。），那麼建商得否主張購屋人對不符合建築法規的情形已有所知悉、並不會因廣告產生誤認呢？建商可以據此而免責嗎？
針對此問題，基於行政責任和民事責任的不同，公平會、行政法院與民事法院常出現見解歧異的情形。舉例如下：
《案例一》
（一）公平會處分（公平交易委員會公處字第110008號處分書）
本案廣告刊載建案地下1樓設有「迎賓第二門廳」、「交誼廳」及1樓設有「迎賓大廳」等文字及圖片，但實際上係將原核准的地下1樓停車空間及1樓停車空間（專門出入口緩衝空間）規劃改為上開設施，與使用執照不符。經公平會洽詢建案所在地建築主管機關表示：上開「迎賓第二門廳」、「交誼廳」及「迎賓大廳」等公共設施，均未有辦理變更使用執照之紀錄，現況未依原核准用途使用，已涉違反建築法第73條第2項之規定。公平會因而認為本案廣告足使一般消費者誤認系爭建案有關地下1樓「迎賓第二門廳」、「交誼廳」及1樓「迎賓大廳」等公共設施符合建築相關法令，進而誤認該公共設施之設置日後得以合法使用，屬於對商品之內容、用途，為虛偽不實及引人錯誤之表示，違反公平法第21條第1項規定，故對建商處以罰鍰。
（二）行政訴訟判決（臺北高等行政法院110年度訴字第540、551號判決）
被處分的建商針對公平會的處分不服，提起行政訴訟，並提出建商與房屋買受人簽訂之「公共空間休閒設施規劃同意書」，其上載明：「（建商）規劃1樓設有迎賓大廳、接待櫃台及管理/宅配室、警衛室、交誼廳沙發區，地下1樓設有第二門廳、交誼區、閱覽區等公共設施，供住戶共同使用，該等設施日後由住戶管理委員會統籌管理。買方同意若有法律變更或主管機關之命令或行為有恢復原申請空間之必要時，則大佳公司需依上述之原因依法逕行辦理，不另行通知買方，買方不得異議或對賣方主張任何權利或請求」。故建商認為交易相對人對此已有所知悉，並據此主張系爭廣告內容並不會使交易相對人陷於錯誤。
不過行政法院認為，上開同意書條款僅是建商是否有將系爭建案地上1樓及地下1樓設置上開公共設施，日後可能遭主管機關勒令拆除或停止使用，致喪失契約預定效用，故存有物之瑕疵之事，告知締約相對人，而得依民法第355條第1項規定，免除其所應負民事上物之瑕疵擔保責任之問題，並不能阻卻建商因利用系爭廣告之不實表示，招徠消費者與增加交易機會，依公平法第21條第1項規定應負之行政法上責任。況且，上開同意書內容，並未明確告知地上1樓及地下1樓設置上述公共設施，與原核定使用用途不同，日後有遭查報拆除或停用之可能，而依一般大眾之知識經驗，亦難認由該同意書所載內容，即當然理解施作該等公共設施，係屬未經許可建造之違章建築，而有遭主管機關勒令拆除或停止使用之風險。故法院並不採納建商上開抗辯，最終維持公平會的處分，判決建商敗訴。
（三）民事訴訟判決（臺灣臺北地方法院109年度消字第18號民事判決）
本案的部分交易相對人，亦對建商提起民事訴訟，並以公平會上開處分書為據，主張建商有廣告不實，及請求損害賠償。但民事法院認為，系爭處分書乃主管機關對於被告建商違反其依公平法所生之公法上義務所為裁罰，與本件係基於私法上權利向被告有所請求並不相同，並明確表示：「本院不受系爭處分書認定之拘束」。且民事法院認為，該處分書之內容，無非以系爭公共設施有與原核准建物用途相違背，致有遭罰鍰、勒令拆除、改建、停止使用或回復原狀等風險，自會影響交易相對人是否購買建案之決定，而認有違反公平法第21條第1項規定，顯係以未閱覽預售屋買賣契約內容之一般大眾之認知為認定被告廣告不實之基礎，與本件購屋人已知悉並審閱預售屋買賣契約內容之情形亦不相同，故認為不能據該處分書作為不利於被告建商之認定。
（四）案例評析
建商得否因購屋人在交易過程中已對建案不符建築法規的情形有所知悉，而免除其廣告不實之責？在行政責任與民事責任上，可能出現不同的判斷：
1、行政責任方面
【公平會見解】
公平會通常認為，即使建商在簽立買賣契約前、或簽約時，已告知購屋人該建案不符建築法規的相關規劃，也不能據以豁免不實廣告之責任。其理由在於，公平會認為廣告係事業於交易前對不特定人之招徠手段，於對外刊載、使用時，即足就廣告所載內容產生招徠或提高潛在交易機會之效果，故廣告就商品所為之表示或表徵自應與事實相符，而契約僅係事業於特定人為交易決定後，用以載明買賣雙方權利義務範圍，其於不動產買賣流程中使用之先後時機、對象及影響層面等，與廣告皆有差異，故契約所訂內容並不能讓事業免除行政責任。（參考公平會公處字第107100號處分書，另公平會亦曾在多件處分書中表達類似見解）。
【行政法院見解】
行政法院在多件判決中對此問題的看法，與公平會類似。判決中認為，倘事業在廣告上對於建物設施之興建與其合法使用，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵，將導致購屋者產生錯誤之認知與決定，進而影響其權益，當有依公平法第21條規範之必要，不因交易相對人在實際交易磋商過程中，得否自契約書內容、銷售人員口頭說明等，進一步查證廣告內容是否虛偽不實或引人錯誤，而阻卻其責任。
2、民事責任方面
【民事法院見解】
部分民事法院判決中對此問題的看法，與上開公平會或行政法院的見解大異其趣。例如本案例的民事判決，即關注預售屋買賣契約的條款內容，並認為購屋人得以從該契約內知悉系爭公共設施與原空間使用目的不符而有遭主管機關命令回復原狀之可能，並得藉此知悉廣告所稱之公共設施與原空間使用目的不符，但其等仍與建商締約，且建商已依約交付與廣告內容相符之系爭公共設施，故不採認購屋人有關建商廣告不實之主張。
小結
建商銷售建案倘有廣告不實，會涉及公平法上的行政責任與民事責任，行政責任部分係由公平會加以處分，民事責任部分則係由受害人提起民事訴訟。當受害人依公平法請求建商負損害賠償之責時，需要證明「事業違反公平法規定」、「權益受有損害」及「有因果關係」三個要件。
關於「事業違反公平法規定」要件的證明，受害人雖可提出公平會的處分書為據，但需注意公平會的處分書並不拘束民事法院，且有時民事法院會作出相異的判斷。
常出現見解歧異的情形是：當廣告刊載內容不符合建築法規時，倘若交易相對人對此已有所知悉，此時建商得否據此主張系爭廣告內容並不會使交易相對人陷於錯誤？
由於行政責任與民事責任所關注的重點不同，故法院面對此問題可能產生不同的認定。在行政責任方面，著重於廣告對「不特定」一般大眾的招徠效果，因此倘若已經引起觀看廣告大眾的錯誤認知，即構成違反公平法的行為，縱使在交易過程中有對特定購屋人告知而使其知悉，也不能免責。而民事方面，著重於廣告是否導致「特定」購屋人產生錯誤而購買不動產並發生受有損害的結果，故特定購屋人若已知悉廣告所刊載的設施或用途與建築法規不符，但仍與建商締約，此時建商即有免責的可能。是以，購屋人與建商間的公平法損害賠償訴訟，不宜僅以公平會的處分書作為依據，仍宜就個別契約內容是否會造成影響等相關事項洽詢專業律師。
另關於「權益受有損害」及「有因果關係」這兩個要件所需注意的事項，將於下篇文章續作說明。
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