文/ 歐陽 弘 主持律師
房地合一稅2.0上路，財政部為抑制短期炒作不動產並防杜個人藉由設立營利事業短期買賣房地，規避稅負，房地合一稅2.0乃延長個人短期交易房地適用高稅率之持有期間，其交易持有2年以內之房地應適用45%稅率，交易持有超過2年未逾5年之房地應適用35%稅率，營利事業亦比照個人依持有期間按差別稅率課稅，自民國(下同)110年7月1日起適用。如此較嚴格之規定，在個人與營利事業有因特殊原因而被迫賣房地時，若仍一體適用，難免過苛。因此，若出現個人及營利事業因「非自願性因素」而在短期內交易房地時，得適用較優惠且固定的20%稅率。但要如何方得適用非自願因素交易呢？難道有人逼你賣房子，就算是此處的非自願性因素交易嗎？
財政部已於110年6月11日發出了兩份公告，分別說明個人與營利事業何時可以構成因非自願性因素交易持有期間在5年以下之房屋、土地情形。簡單來說，最重要的觀念是，如果沒有符合財政部所公告列舉的情形，個人與營利事業是無法主張自己是被迫出賣房地而是用較優惠且固定的20%稅率。茲分別說明如下：
個人可主張的非自願性因素交易
一、個人或其配偶於工作地點購買房屋、土地辦竣戶籍登記並居住，且無出租、供營業或執行業務使用，嗣因調職或有符合就業保險法第11條第3項規定之非自願離職情事，或符合職業災害勞工保護法第24條規定終止勞動契約，須離開原工作地而出售該房屋、土地者。
二、個人依民法第796條第2項規定出售於取得土地前遭他人越界建築房屋部分之土地與房屋所有權人者。
三、個人因無力清償債務（包括欠稅），其持有之房屋、土地依法遭強制執行而移轉所有權者。
四、個人因本人、配偶、本人或配偶之父母、未成年子女或無謀生能力之成年子女罹患重大疾病或重大意外事故遭受傷害，出售房屋、土地負擔醫藥費者。
五、個人依據家庭暴力防治法規定取得通常保護令，為躲避相對人而出售自住房屋、土地者。
六、個人與他人共有房屋或土地，因他共有人依土地法第34條之1規定未經其同意而交易該共有房屋或土地，致交易其應有部分者。
七、個人繼承取得房屋、土地時，併同繼承被繼承人所遺以該房屋、土地為擔保向金融機構抵押貸款之未償債務，因無足夠資力償還該未償還債務之本金及利息，致出售該房屋、土地者。
營利事業可主張的非自願性因素交易
營利事業可主張上述第二點、第三點、第六點，另外可主張其出售房地之行為係「金融機構因行使抵押權而取得之房屋、土地，或因行使質權而取得所得稅法第4條之4第3項所定條件之股份，依銀行法第76條或其他相關法律準用該規定應自取得之日起四年內處分者」，而適用20%的稅率。
也就是說，凡未經財政部公告列舉之非自願性因素交易態樣，不論個人或營利事業移轉房地之動機為何，均應依持有房地期間依差別稅率課稅，無從享有非自願性因素交易的20%稅率。因此，如果你與其他人共有房屋與土地，其他共有人迫於經濟上壓力，以死相逼，要求你出售共有的房地，而你最後也迫於無奈而同意出售的時候，這只不過是你同意移轉房地之動機問題，但不算是非自願性因素交易任何態樣之一。若是你要主張這是所謂符合土地法第34條之一基於共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意而出售房地的情形，而你被迫出售，此時你不僅不能同意出售、不能簽約，而且還要確保共有人有依土地登記規則第95條規定做出「依土地法第34條之1辦理」的文字註記，國稅局才會認定此屬於非自願性交易之情形，不可不慎。
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